MINISTÉRIO PÚBLICO PEDE EMBARGO DE LOTEAMENTO EM CARAÚBAS

Ação requer, em liminar, que incorporador cesse alienação e qualquer construção no loteamento Portal de Caraúbas até regularização do empreendimento; no mérito, foi pedida condenação da empresa ao pagamento de R$ 1 milhão à título de indenização por danos ambientais praticados

O Ministério Público do Rio Grande do Norte, por intermédio da Promotoria de Justiça da Comarca de Caraúbas, ajuizou Ação Civil Pública com pedido de liminar, contra a Aficel Incorporação de Empreendimentos Imobiliários Ltda. para que a empresa cesse imediatamente a alienação e qualquer construção no loteamento Portal de Caraúbas.

Localizado às margens da Rodovia RN-223, em zona de expansão urbana do município, o loteamento se ressente ainda de regularização, e a atuação ministerial busca interromper uma série de danos ambientais verificados para que os mais de 300 consumidores que já adquiriram lotes no empreendimento não venham ser prejudicados.

Na ação, o MPRN pede a Justiça que condicione a comercialização das unidades do loteamento Portal de Caraúbas à realização de novo licenciamento pela incorporadora junto ao Instituto Estadual de Desenvolvimento Econômico e de Meio Ambiente (Idema), pois o empreendimento não possui licença ambiental válida emitida pelo órgão ambiental, já que o documento apresentado e que teria validade até o final de 2017 tornou-se ineficaz devido a condicionantes impostas para a Licença de Operação e Instalação que não foram cumpridas.

“Em relação à regularização ambiental, constatou-se, conforme já explanado, que o Loteamento Portal de Caraúbas não possui licença ambiental válida emitida pelo IDEMA, e portanto mostra-se necessário que a obra seja embargada e que seja proibida a venda de lotes e construção de casas enquanto o empreendimento não estiver regularizado”, traz trecho da ação.

No pedido de liminar, o Ministério Público Estadual requer, entre outros, que a incorporadora implemente obras de infraestrutura básica, compreendendo, por exemplo, a drenagem de águas pluviais; que apresente termo de compromisso da concessionária assegurando a implementação do serviço de coleta e tratamento de esgoto ou encontre outra solução técnica para destinação dos efluentes do empreendimento; demolição de construções bem como a rescisão dos contratos referentes a lotes comercializados em áreas não edificáveis, em áreas de preservação permanente; e que celebre novo contrato de adesão com todos os adquirentes, após correção de cláusulas consideradas abusivas.

Em procedimento instaurado inicialmente para apurar a regularidade do empreendimento quanto ao registro em cartório, o MPRN constatou que o loteamento Portal de Caraúbas teve projeto apresentado à Prefeitura em 30 de agosto de 2011, foi aprovado em 09 de setembro do mesmo ano, mas em março de 2013 ainda não tinha sido devidamente registrado em Cartório, porque o proprietário deixou em poder do Ofício Único de Notas de Caraúbas apenas parte da documentação exigida.

Ocorre que os lotes do empreendimento já vinham sendo comercializados desde setembro de 2011, logo após aprovado, mesmo tendo sido registrado em cartório sob o nº R-1-4.568 apenas em 04 de abril de 2014. “Assim, claro está que foi efetivada a comercialização de Loteamento de maneira irregular, em clara afronta ao artigo 37 da Lei nº 6.766/79”, traz outro trecho da ação.

O Centro de Apoio Operacional às Promotorias de Justiça de Defesa do Meio Ambiente (Caop Meio Ambiente), do MPRN, a pedido da Promotoria de Justiça de Caraúbas, fez uma visita técnica ao loteamento Portal de Caraúbas e em laudo pericial apontou várias irregularidades constatadas perante a Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, como a presença de terrenos alagadiços e sujeitos a inundações.

Esses terrenos estão próximos ao Riacho Monte Alegre, uma área sujeita a inundações em época de cheia, tendo em vista que não foi deixada pelo incorporador uma faixa não edificável prevista em lei, que é de 15 metros de cada lado do riacho que corta o loteamento.

Para o Ministério Público Estadual, os danos provocados ao meio ambiente pelo empreendimento e que não possam ser reparados representam um dano moral coletivo aos adquirentes, que deverá ser ressarcido pela incorporadora.

Além dos danos trazidos ao meio ambiente, o MPRN constatou também que a comercialização dos lotes aos adquirentes por meio de contratos de adesão possui cláusulas que merecem ser declaradas nulas de pleno direito ou corrigidas, para não causarem prejuízos aos consumidores envolvidos.

Sobre os contratos de compra e venda celebrados com os adquirentes do loteamento Portal de Caraúbas, o MPRN também apontou várias irregularidades com limitação do direito do consumidor, como cláusula que exige obter do loteador a autorização de construção, sem que haja previsão legal para referida exigência. A autorização quem dá é o poder público, admite-se que o empreendedor emita orientações com base na legislação pertinente.

Para o Ministério Público Estadual também é abusiva a cláusula do contrato que trata a rescisão por inadimplência, com o atraso de três parcelas, consecutivas ou não, perdendo o adquirente 50% do total pago a partir da primeira parcela. Já que a jurisprudência vem fixando um percentual razoável a fim de cobrir as despesas administrativas da empresa nesses cados, entre 10% e 20%.

Antes de ajuizar a ação, o representante ministerial tentou propor um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com representante da Aficel Incorporações e Empreendimentos Ltda o que não se viabilizou.

No mérito da ação, o MPRN quer que a Justiça determine, entre outros, que o empreendedor regularize o loteamento; reserve 10% da área total não edificado como área de domínio público; reserve 5% do total do imóvel também em área não edificável como área verde; altere o desenho das vias, lotes e quadras de modo a respeitar a área mínima de preservação permanente (APP) nas proximidades do Riacho Monte Alegre, de acordo com a Resolução nº 303 do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama); e desfazer os contratos com relação aos lotes eventualmente comercializados nessa área de preservação.

Também foi requerida a condenação do empreendedor ao pagamento, em dinheiro, de indenização por danos materiais sofridos pelos adquirentes dos lotes irregularmente comercializados; bem como a condenação do loteador ao pagamento, em dinheiro, de indenização corrigida, no valor de R$ 5 mil por cada lote comercializado, a ser recolhida ao Fundo Estadual Especial de Despesa de Reparação dos Interesses Difusos Lesados, correspondente aos danos morais aos interesses ou direitos coletivos decorrentes de cláusulas abusivas do contrato, além de dano material a ser executado por cada consumidor, em ação específica; e por fim, a condenação do empreendedor ao pagamento de R$ 1 milhão a título de indenização à coletividade pelos danos ambientais e urbanísticos até então praticados.

O Promotor de Justiça de Caraúbas, Rafael Silva Paes Pires Galvão, explicou que o valor total pelos danos aos consumidores poderá no futuro ser revertido para os adquirentes, conforme prevê art. 99 do Código de Defesa do Consumidor, o CDC.